Wysokie ceny mieszkań w największych miastach Polski skłaniają coraz więcej osób do poszukiwania tańszych alternatyw. Jedną z nich są gotowe domy jednorodzinne, których koszt budowy może konkurować z cenami lokali na rynku pierwotnym. W artykule przyjrzymy się bliżej aktualnej sytuacji na rynku nieruchomości, aby sprawdzić, czy faktycznie domy w cenie mieszkania mogą być najlepszą odpowiedzią na drożejące metraże.
Sytuacja na rynku mieszkaniowym w 2023
Rynek mieszkaniowy w 2023 roku znalazł się pod wpływem kilku istotnych czynników. Po pierwsze, wdrożony został rządowy program wsparcia kredytobiorców Bezpieczny Kredyt 2%, który stymulował popyt poprzez obniżenie kosztów kredytów hipotecznych. Po drugie, deweloperzy aktywnie zwiększali podaż i windowali ceny nowych mieszkań.
Efektem był znaczący wzrost cen lokali mieszkalnych - w Warszawie przekroczyły one poziom 16 000 zł/m2, a w Gdańsku odnotowano aż 25% wzrost rok do roku. Oczywiście częściowo wynikało to ze specyfiki rynków nieruchomości premium, niemniej trend wzrostowy objął praktycznie wszystkie największe miasta.
Wysokie ceny przełożyły się także na rynek najmu, który był alternatywą dla osób nieposiadających wystarczających środków na zakup mieszkania. Tutaj również zaobserwowano wzrost stawek, znacząco ograniczający dostępność mieszkań na wynajem dla przeciętnych gospodarstw domowych.
BK2% napędza popyt
Uruchomiony w połowie 2022 roku program Bezpieczny Kredyt 2% zakładał dwukrotne obniżenie oprocentowania kredytów hipotecznych dla osób kupujących pierwsze mieszkanie. W rezultacie zwiększyła się zdolność kredytowa wielu gospodarstw domowych.
W efekcie zaobserwowano wzmożone zainteresowanie ofertami mieszkań w widełkach cenowych 750-795 tys. zł, co odpowiadało ustalonemu w programie limitowi pomocy. Taki popyt został błyskawicznie wykorzystany przez deweloperów.
Domy gotowe tańszą alternatywą od mieszkań
Rosnące ceny mieszkań w połączeniu z dostępnością preferencyjnych kredytów sprawiły, że dla wielu osób interesującą alternatywą stała się budowa domu jednorodzinnego. Według danych Sekocenbud, na początku 2023 roku koszty budowy wahały się od około 5134 zł/m2 na Warmii i Mazurach do 5722 zł/m2 w Warszawie.
Oznacza to, że koszt domu o powierzchni 80-110 m2, najczęściej wybieranej przez inwestorów indywidualnych, mieścił się w przedziale 410-630 tys. zł. Po doliczeniu kosztów zakupu działki, taka inwestycja mogła zamknąć się w limicie 800 tys. zł przewidzianym w programie BK2%.
Popularność domów gotowych
Coraz więcej osób jest zainteresowanych budową domu z wykorzystaniem prefabrykatów, elementów modułowych lub technologii szkieletowej. Pozwala to na szybkie postawienie konstrukcji, nierzadko w ciągu kilku tygodni. Przy relatywnie niewielkiej powierzchni zabudowy, inwestycja w dom gotowy może zamknąć się w budżecie porównywalnym z ceną mieszkania.
Rosnące ceny mieszkań w połączeniu z programem Mieszkanie bez wkładu własnego z pewnością zachęcą w 2024 roku kolejne osoby do poszukiwania tańszych alternatyw w postaci domów gotowych czy projektów modułowych.
Niewielkie działki również nie stanowią przeszkody - domy o powierzchni 80-100 m2 bez problemów zmieszczą się na parcelach 20x16 m, a nawet węższych. Warto rozważyć taką opcję zwłaszcza w obrębie dużych miast, gdzie ceny gruntów są wysokie.
Ile kosztują gotowe domy jednorodzinne
Koszty domów prefabrykowanych są zbliżone do budowy tradycyjnej, choć pozwalają na pewne oszczędności wynikające ze standaryzacji procesów produkcyjnych. Dodatkowo w grę wchodzą systemy modułowe i technologie, które skracają czas realizacji inwestycji.
| Województwo | Koszt budowy domu gotowego |
| Mazowieckie | 5800 zł/m2 |
| Małopolskie | 5500 zł/m2 |
| Pomorskie | 5450 zł/m2 |
Jak widać na przykładzie kilku regionów, koszty kształtują się w dość wąskim przedziale 5500-5800 zł za m2. Oznacza to, że za około 500 tys. złotych można wybudować domek o powierzchni 80-90 m2 w większości województw.
Prognozy kosztów budowy domu w 2024
Biorąc pod uwagę tempo wzrostu cen w budownictwie, można przyjąć, że w 2024 roku koszty budowy domów jednorodzinnych zwiększą się o około 6%. Dane Sekocenbudu wskazują zatem, że inwestorzy będą musieli liczyć się z wydatkami rzędu 5450-6070 zł za m2 lokalizacji odpowiednio na Warmii i Mazurach oraz w Warszawie.
Oznacza to, że poza stolicą średni koszt budowy metra kwadratowego domu nie powinien przekroczyć 6000 zł. Cały czas mówimy oczywiście o kwotach netto, bez podatku VAT i kosztów działki.
Wpływ inflacji na budownictwo
Dotychczas budownictwo wykazywało się sporą odpornością na ogólne spowolnienie gospodarcze związane m.in. ze wzrostem cen energii i surowców. Jednak przy utrzymującej się wysokiej inflacji, która zgodnie z przewidywaniami NBP ma w 2024 roku wynieść około 6%, konieczny będzie dalszy wzrost kosztów pracy, materiałów i usług budowlanych.
Inwestorzy powinni więc uwzględnić te czynniki przy planowaniu budżetów swoich projektów. Jednocześnie rosnące koszty budowy tradycyjnej mogą sprawić, że konkurencyjność cenowa domów prefabrykowanych jeszcze bardziej wzrośnie.
Perspektywy rynku nieruchomości w 2024
Kluczowym czynnikiem kształtującym rynek mieszkaniowy w 2024 roku będą ewentualne działania rządu wspierające zakup pierwszych mieszkań, na przykład w ramach programu Mieszkanie na Start. Większość ekspertów przewiduje, że będzie on stymulował popyt i windował ceny.
W połączeniu z ograniczoną podażą i rosnącymi kosztami budowy, może to oznaczać dwucyfrowe podwyżki cen mieszkań. Taka sytuacja z całą pewnością umocni pozycję domów gotowych jako atrakcyjnej alternatywy kosztowej dla lokali na rynku pierwotnym.
Podsumowując, rok 2024 może przynieść kontynuację dotychczasowych trendów na rynku nieruchomości. Rosnące ceny i dostępność preferencyjnych kredytów z pewnością będą napędzać zainteresowanie tańszymi opcjami, takimi jak małe domy prefabrykowane. To sprawia, że idea domu w cenie mieszkania ma duże szanse na realizację.
Podsumowanie
Wysokie ceny mieszkań sprawiły, że dla wielu osób poszukujących tańszych alternatyw coraz ciekawszą opcją stają się gotowe domy jednorodzinne. Koszt ich budowy potrafi konkurować z cenami lokali na pierwotnym rynku nieruchomości. Dodatkowo możliwość sfinansowania takiej inwestycji z wykorzystaniem preferencyjnych kredytów przewidzianych w rządowych programach może zdecydowanie zachęcić potencjalnych nabywców.
Wraz z postępującym wzrostem cen mieszkań zakup domu gotowego w cenie kawalerki staje się coraz bardziej realną opcją. Warto ją rozważyć zwłaszcza w kontekście prognoz rynkowych na 2024 rok, które zapowiadają dalsze podwyżki i utrzymanie wysokiego popytu przy ograniczonej podaży.
Tagi
Udostępnij
